关于住宅小区机动车停车收费的若干思考

襄樊市物价局樊城分局  吴凯

近年来，一方面随着我国居民收入的提高，另一方面国家取消养路费等相关鼓励汽车消费政策的实施，私家车的数量飞速增长，与此同时，关于住宅小区内停车收费方面的投诉也呈逐年增多的趋势，这对我们物价部门的价格管理工作提出了新的要求。

一、住宅小区机动车停放管理的现状

我市现有物业管理的小区150多个，有2个小区被评为全国物业管理优秀示范小区，21个小区被评为全省物业管理优秀住宅小区，物业管理肩负着小区环境卫生、安全保卫、共用设施设备的日常维护保养以及车辆的停放管理等工作。目前我市的小区机动车停车管理工作不容乐观，主要是因为小区在原始设计时绝大多数都没有配套够相应数量的车库或停车位，最小规模的一个小区只有四十多户，建筑面积只有五六千平米，根本就没有机动车停车位。目前市区经过规划配套的地下停车场仅有长春小区、世纪新城、豪门新天地、沃尔玛等几个，产权大多属开发商，配套的地下停车场从使用上分为小区业主使用、商住共用和商务三种类型。经过规划配套的地面停车场几乎都是为酒店、商场配套的，居民小区内一个也没有,小区内只有少量的车库，机动车辆大多停放在小区内的空地上。

依据《湖北省物业服务收费管理实施办法》的相关规定，我市对非普通住宅区的机动车停放服务费实行市场调节价，对普通住宅小区内的机动车停放服务费实行政府指导价。

二、住宅小区停车收费存在的问题及原因分析

1、小区内空地停车收费争议多。由于小区内配套的停车位无法满足停车的需求，为缓解小区内停车难和乱的问题，物业公司利用小区内道路或者公用绿地等其他场地划出停车位收取停车费，导致业主投诉不断。8月4日我市新闻栏目《今日播报》报导：某小区物业公司在业主开车出小区大门时收取5元/次的停车费，不交就不给开大门。我们立案进行了调查：该小区建有一个配套的地下停车场，产权属开发商所有，委托物业公司代为经营。地下停车场有停车位48个，物业公司在小区内道路两旁划有停车位20多个，小区业主共有小汽车60多辆。小汽车停放在地下停车场的，双方签订的有协议，约定按包月150元/辆收取。极少数有车业主不是每天都将车开回家，不愿按月交费，就将车停在小区道路两边。物业公司征得业委会同意后，对在小区道路上停放小汽车的收取5元/次、辆的停车费，停放自行车、摩托车、电动车不收费。产生纠纷主要有二个方面的原因：一是业主的自治能力低。《湖北省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。该小区的业主委员会作用发挥很不理想，召开全体业主大会时连人都召集不起来，无法就小区内共有的空地停车问题形成一致意见。二是物业公司找不准自己的位置。《物权法》颁布后国务院于2007年对《物业管理条例》进行了修订，作为国务院令第504号发布。修订后的《物业管理条例》将“物业管理企业”的名称改成了“物业服务企业”，将物业公司定位成接受业主委托，业主付费，物业公司在委托的权限内管理小区，为业主服务的企业性质。利用小区内业主共有的空地开展停车业务，必须取得业主大会的授权。没有经过授权就开始实施停车收费，仅仅把为业主服务挂在嘴上，在潜意识里还是以管理者自居。

2、临时性短时间停车乱收费。在工作中我们根据《湖北省物业服务收费管理实施办法》第十六条“进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车(15分钟内)不得收取停车费”的规定处理了多起向进入小区送货车辆收费、送业主回家外来车辆收费等不执行相关免收规定的案件。此类案件中物业公司都强调，只是通过收费的手段来限制外来车辆进入小区，虽然出发点是为了管理好小区，但是行为却违反了国家的规定。此类问题产生的主要原因是物业从业人员法律意识不强，个人素质不高。由于目前国家尚未建立起完善的物业行业管理标准和从业人员行为规范，加之从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转行到物业管理行业的，队伍素质良莠不齐，上岗前没有经过系统的培训，对停车收费的政策一知半解，甚至还有收费人员瞒着公司个人私自收停车费的个案。

3、少数小区停车收费价格公示不够规范。按照规定，物业公司应在机动车停放场所的显著位置设置明码标价牌，标明停放车辆类型、停放服务内容、收费文件依据、收费标准、计费方法、免收停车费的规定、投诉举报电话，但目前还有少数小区在公示的形式、内容等方面还有待加强。有些制做的公示牌太过简易，没有多久就坏了，坏了后物业公司也不管。从客观上讲，由于场地的原因确实存在一定的困难，但更主要的原因是物业公司没有从思想上重视明码标价工作，没有把停车收费公示当成日常性的工作加以落实。

4、小区停车收费相关规定不完善产生的纠纷多。如某小区配套的地下停车场业主购买了停车位，物业公司认为停车位和车库不同，车库是封闭的，车位是开放式的。物业公司在管理停车场的过程中，在保洁、照明用电、车辆的安全看管等方面有费用支出，这部分的费用开支应分摊到每一个停车位，并以此理由向购买了停车位的业主收费。从实际情况看，物业公司确实有此类成本，但没有相关规定对此进行界定。随着物业管理覆盖面的加大，出现了不少相关规定出台时没有考虑到的新生事物，此类政策缺位造成的纠纷不断出现。

三、做好物业小区停车收费管理工作的措施和建议

1、加强法制宣传。结合我们的“价格进社区”工作，进一步加强《价格法》、《价格违法行为处罚规定》以及相关物业收费政策的宣传，提高物业从业人员和业主的法律意识，引导物业服务企业遵章守法，依法经营，引导业主遵守《管理规约》。我市物业小区成立业主委员会的比例只有30%多，建议房地产行政主管部门或者物业所在地的街道办事处依法履行指导业主委员会成立的义务，指导业主委员会的工作，充分发挥业主委员会业的作用，大家齐心协力，共建合谐小区。

2、收费审批的程序要严格。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条中规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从法律关系上来说，地是全体业主的。按照文件规定，物业综合服务费不含停车服务内容，停车服务所产生的成本费用就需要由使用者来承担。根据现实情况，有的业主有车、有的业主没车，车辆会造成道路、场地损坏，增加环境卫生和保安的费用，如果要全体业主出钱自然是不合适的，应该由使用者有偿使用停车位，停车收费是不可避免的发展趋势。我们物价部门在审批利用业主共有空地停车收费时，业主大会的同意授权要作为一个必要的先决条件进行重点审查。经过小区业主大会同意的，可以由双方签定协议，在协议中约定收费的对象（即哪些车辆）、指定停放场地、在物价部门规定的停车服务费指导价允许范围内约定收费标准等相关内容，到物价部门办理批准收费的手续。双方没有约定收费标准的，由物价部门依照现行收费规定审批。

3、强化价格监督检查职能。我们要充分发挥价格监督检查职能，严肃查处小区内机动车停放服务中的各种乱收费行为。《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。这条规定从物业管理服务市场的准入方面提出了要求。我们要对屡查屡犯、屡教不改、不接受物价部门管理、造成恶劣社会影响的物业企业依法吊销其收费许可证件，并提请房管、工商等部门在年审中分别从物业企业资质、工商营业执照等方面严格审查，在将不合格物业企业逐出市场方面，作出一些探索。

3、积极开展调研，针对出现的新问题，不断完善相关政策法规。如《湖北省物业服务收费管理实施办法》第七条 “物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。……停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等”。《物权法》规定小区道路在产权上属小区业主共有，相应的小区道路停车收益也应归小区业主共有。因此，我认为小区道路停车费的成本构成，不仅要考虑条文中所列举的费用，还要加上小区道路的使用费用，即作为产权人的小区全体业主的场地租金。相应的停车收入分为两部分，一部分作为场地租金，属于业主所有，另一部分则弥补物业公司提供停车服务所增加的成本开支。建议对停车服务费的定义进行补充和完善，我们物价部门在制定小区道路停车收费标准时，要合理测算场地租金成本，使我们制定出来的收费标准更合情、更合理，更科学。

随着我国住房物业管理服务覆盖面的加大，越来越多的物业收费纠纷需要物价部门来解决。我们要深入群众，深入基层，针对群众反映强烈的社会热点问题，详细了解，认真分析，制定行之有效的办法。做到“知民情、了民意、解民忧”，以踏实的工作态度，严谨的工作作风，做好新时期、新形势下的物价管理工作，为业主排忧解难，为物业企业发展保驾护航。